高房价背后的真实逻辑

    大都市就像抽水机，不停地从落后省份抽取劳动力。或许将来的某一天，我们就会像今天的日本一样，无数村庄和城镇凋零衰败，但东京和大阪都市圈繁华依旧。

    中国2014年-2016年春运大数据显示；相比于2005-2010年期间的数据，最近3年全国人口流动的集聚程度仍然在进一步地提高。大城市的人口抽血能力并没有减缓，反而在持续地加强。更多地方的人们愿意跋涉更远的距离，承担更高的成本，以逃离他们的家乡。

    社会运行自有其内在规律：人口迁移遵循聚集效应，社会发展遵循马太效应。大都市拥的优质资源吸引着无数优秀的年轻人，而优秀的年轻人将推动大都市的繁荣发展，从而让大都市获取更多的资源，于是形成了一个优势迭代的良性循环。这就是马太效应中的强者愈强。

    然而，大都市在攫取优秀人才的同时，也在用高额的房价和户籍制度将千千万万的普通人挤到繁华都市的边缘，将他们赶到逼仄的地下室，脏乱的出租房，直到他们梦碎的那一天，收起行囊，滚回家乡。这就是马太效应的另一面，弱者愈弱。

    这听起来非常残酷，却又无比现实。当我们买房的时候，买的并不仅仅是一个遮风避雨的居住场所，还包括周边提供的医疗、教育、交通、娱乐、公用服务以及发展机遇。拿学区房为例，很多人说，天价学区房是国人的焦虑感和功利性心态造就的，但他们不知道，学区房的概念其实起源于美国。

    美国是个有严重阶层区分的国家，各社区按房价自然分开，在某种意义上是事实上的种族和贫富隔离。公立中小学的经费主要由所在学区的房产税而来，这意味着两点：第一，富人区的学校更有钱，可以请更好的老师、用更好的设备、有更高的教学水平；第二，学生们其实是在跟自己同阶层的人一起上学。

    教育资源不是标注品，必定有高下之分，而优质的教育资源永远是稀缺的。学区房的出现，本质上是一种教育资源的分配方案。当你买下学区房的时候，买的是下一代接受良好教育的入场券。

    今年7月，广州宣布租售同权的文章刷爆朋友圈。对此，有媒体评价：中国的买房终于和教育资源脱钩了，这绝对是一次历史创举！其实不然，在教育资源没有变多，而大城市人口还在不断聚集的情况下，“租售同权”完全是个伪概念。学区房的本质是一种教育资源的分配方案。

    当适龄的报名儿童超过学校招生计划时，学校会怎么做？杭州就有关于“一表生”、“二表生”的录取规则。即学校应该根据学龄儿童户籍和家庭住宅情况，按照“住、户一致”优先原则，按四种先后顺序录取，如此一来，那么租房子的人就只能排到“三点五表生”了。最后的结果无非是安排到一个远一点的，或者周边差一点的学校去。

    说到底，只要优质教育资源是稀缺的，租售同权永远是个伪概念。只要中国的经济持续向前发展，大线城市的房子就依然会升值。这里的大城市，是指四个一线城市及杭州、南京、苏州等几个重点二线城市。

    要记住一点：优质的资源永远是稀缺的，稀缺的资源永远是昂贵的。还要记住的一点是：财富是以家庭为单位的。如果你的家庭有足够的实力，那就尽早在一线城市买房。如果负担太大，也可以退而求其次，在重点二线城市买。

    如果你的家庭无法支撑起你在一二线城市买房，你也可以有两种选择：1、在大城市租房打拼，我知道这样会很辛苦，但多少会给你带来改一点改变命运的机会。2、回到你的家乡，那里有你童年的记忆和年迈的父母亲戚，但可能没有你孩子的未来。

    这两个选择没有对错，但每种选择都有其代价，而人生，则是一个又一个选择叠加起来的总和。十年后你所站立的地方，你下一代所站立的起点，都是你今天的选择所带来的结果。

    那么，理解房价未来走势的核心是什么？再次重申，是货币，是利率。理解货币和利率，央妈的货币政策是最直观的观察对象。但在目前的经济当中，央妈的货币政策，事实上已经出现某种程度上的「钝化」或者叫「扭曲」，比如国庆节前宣布的定向降准，事实上并没有产生「宽松利好」的效果。

    除了最直接的货币政策，还可以关注金融市场利率中枢的变化。市场化的利率，虽然在中国被人为地和政策利率（银行存贷款基准利率）隔断了，但最终它们会传导和收敛，因为金融市场定价的始终是基于无套利的原则。而市场化的利率，最直接的观察对象，便是国债利率。

    这当中又以十年期国债利率为锚，它正好能反映债券市场的利率中枢，对应着市场对未来经济、货币、监管、外围市场牵引、信用违约风险等一系列因素的综合定价。与此同时，十年期国债的收益率，刚好又是所有金融市场的定价核，包括股市和具有强金融属性的楼市。因此，考察十年期国债收益率的走向，对把握未来市场的方向，包括楼市的方向，具有现实而重要的意义。

    十年期国债收益率从16年底的2.6%已经上浮到现在的3.9%，对应的房贷利率，从17年三月的4.5%上升到9月5.22%。按照房贷利率滞后国债收益率半年的反应期来看，最迟到19年中还要上升到5.5%才能对冲国债收益率持续上升的机会成本。房贷利率一直在涨，你认为还没加息吗？不要总盯着央妈的政策利率，各位不知道房贷利率是可以浮动的吗？

    不幸的消息是，12月美联储加息的概率目前已经上升至100%，大概率上，中国央行会选择3月一样的手法，提高中国货币市场的利率跟随之。而货币市场的利率，会直接作用于国债收益率。再往后，房贷利率曲线的中长期上翘，才刚刚开始。

    所以老铁们，你还敢听信那些「砖家」们瞎扯，说货币一直超发，房价还要翻倍的言论吗？懂一点金融，才不至于被这些牛鬼蛇神拐去了地狱。